Фильтр предложений
Рынок общественного питания продолжает расти: количество открытий новых кафе и пекарен увеличилось за год на 11%, а спрос инвесторов на помещение под общепит - на 15%. Покупка собственного объекта становится выгодной стратегией благодаря повышению оборотов HoReCa, росту посещаемости стрит-ритейла и сокращению вакантных площадей в крупных городах. Это делает сегмент одним из самых устойчивых в коммерческой недвижимости.
Интерес к покупке помещений под общепит значительно вырос за минувший год. Доля сделок с помещениями под кафе, пекарни и небольшие рестораны в Москве увеличилась на 18%. Причина - устойчивый спрос на заведения формата «у дома», развитие пекарен, кофеен и точек быстрого обслуживания.
В Москве средняя стоимость покупки помещений под общепит в стрит-ритейле составляет ориентировочно от 300-500 тыс. ₽/м² в спальных районах, и от 550-900 тыс. ₽/м² на оживленных улицах в пределах ТТК. Объекты-лидеры по числу сделок - Пресненский район, Таганский, Хамовники, а также Новая Москва, где растет плотность населения и инфраструктура.
Объекты с готовыми инженерными мощностями (вытяжка, усиленная электросеть, мокрые точки) продаются дороже - на 12-20%, но позволяют экономить от 0,8 до 2,5 млн ₽ на запуске бизнеса. Такие лоты продаются быстрее и охотно покупаются под кофейни, суши-форматы и пекарни. По среднестатистическим данным, время экспозиции таких объектов составляет в среднем меньше 45 дней.
Для тех, кто планирует купить помещение под общепит, ключевым моментом являются инженерные требования. Любой объект под кафе, пекарню или ресторан должен иметь мощность электричества от 25–40 кВт (пекарни - от 50 кВт), приточно-вытяжную вентиляцию с отдельным каналом, систему пожарной сигнализации и минимум две мокрые точки. Согласно СП 2.3.6.1079-01, помещения общепита обязаны иметь разделенные зоны хранения, кухню с вытяжкой и оборудованную моечную.
Не менее важно проверить статус помещения в Росреестре: допустимый вид использования должен включать пищевое производство, общепит или торговлю. Если помещение записано как офис или склад, его потребуется переводить, что занимает 2–6 месяцев и может стоить 150–400 тысяч рублей с учётом экспертиз.
Риски для инвестора: высокая конкуренция в центральных районах города, зависимость от трафика, сложность согласования вытяжки в домах старого фонда. В домах до 1970 года мощностей может быть недостаточно, что требует дополнительных вложений.
В среднем окупаемость готовых помещений под общепит составляет 7–10 лет, при средней доходности 10–14% годовых. Форматы с гарантированным трафиком (кофейни у метро, пекарни в ЖК) окупаются быстрее - 4–6 лет. Отдельно стоит учитывать капитальные затраты: ремонт под ресторан обходится в среднем в 70–120 тыс. ₽/м², под пекарню - в 100–150 тыс. ₽/м², что влияет на первоначальный бюджет.
Как правило, наиболее устойчивые объекты - помещения с отдельным входом, витринами и круглосуточной возможностью разгрузки. Такие объекты легче перепродать и они обеспечивают лучшую ликвидность даже при колебаниях рынка.
Рынок общепита остается одним из самых устойчивых сегментов коммерческой недвижимости, а спрос на готовые площади продолжает расти в Москве и других крупных городах. Покупка помещения с учетом технических норм, локации и потенциала трафика позволяет снизить риски и получить стабильную доходность. Грамотная проверка объекта перед сделкой - главный шаг к быстрой окупаемости и высокой ликвидности.
