Рынок коммерческой недвижимости переживает структурную трансформацию. На фоне замедления потребительской активности и перераспределения трафика часть торговых площадей теряет прежнюю рентабельность. Одновременно ускоряется рост электронной коммерции, сервисов экспресс-доставки и распределительной логистики. В этих условиях переделка торговой площади в складскую перестаёт быть экзотическим решением и становится экономически обоснованным сценарием для собственников объектов, особенно в сегменте вторичных торговых центров.
По данным аналитиков, в 2024–2025 годах посещаемость региональных и районных ТЦ снизилась на 5–10%, особенно в проектах без сильных якорных арендаторов. Об этом, в частности, писала «Российская газета» со ссылкой на исследования Nikoliers и CORE.XP. Наиболее уязвимыми оказались объекты второй и третьей линии, построенные с расчетом на классический офлайн-ритейл. При этом спрос со стороны арендаторов логистического профиля продолжает расти: маркетплейсы, darkstore-операторы и фулфилмент-компании расширяют присутствие в городской черте, стремясь сократить время доставки и повысить скорость обслуживания клиентов.
Экономика таких изменений выглядит убедительно. Складские и распределительные форматы обеспечивают более стабильную загрузку площадей, меньшую зависимость от покупательского трафика и долгосрочные договоры аренды. В отличие от торговых операторов, логистические компании готовы заключать контракты на 7–10 лет с фиксированной индексацией. Именно поэтому собственники всё чаще рассматривают перепрофилирование бывших торговых залов, гипермаркетов и DIY-объектов под склады городского формата.
Важно, что речь идёт не только о точечных решениях. Рынок системно готовится к росту складской инфраструктуры. Согласно аналитическим данным, на 2026 год в России заявлено строительство около 14 млн кв. м складских площадей - это один из максимальных показателей за всю историю наблюдений. Основной объем нового строительства приходится на Московский регион, Санкт-Петербург и крупнейшие агломерации, однако параллельно развивается и сегмент реконструкции существующих объектов. Для девелоперов и инвесторов это зачастую быстрее и дешевле, чем запуск проектов с нуля, особенно в условиях ужесточения градостроительных и инфраструктурных ограничений.
На практике перепрофилирование требует не только экономического расчета, но и тщательной технической оценки. Наиболее востребованными для конверсии остаются бывшие гипермаркеты, DIY-форматы и крупные магазины электроники: у них изначально предусмотрены высокие потолки (от 6 метров), увеличенные нагрузки на перекрытия и удобные подъездные пути. По оценкам консультантов, именно такие объекты позволяют сократить капитальные затраты на реконструкцию на 20–30% по сравнению с переоборудованием классических галерейных ТЦ. Существенное значение имеет и возможность организации погрузочно-разгрузочных зон: наличие рамп или возможность их устройства зачастую становится решающим фактором для логистических операторов.
Отдельного внимания требуют градостроительные и юридические вопросы. Перевод торговой функции в складскую не всегда требует изменения вида разрешенного использования, если объект уже относится к зоне общественно-деловой или многофункциональной застройки. Однако в ряде регионов требуется корректировка ПЗЗ и согласование с муниципалитетом, особенно если склад предполагает интенсивное движение грузового транспорта. Эксперты отмечают, что успешные проекты перепрофилирования почти всегда начинаются с предварительного аудита - технического, юридического и транспортного. Такой подход позволяет избежать ситуаций, когда объект формально подходит под склад, но не может быть полноценно использован из-за ограничений по шуму, экологии или логистике.
На фоне этих процессов рынок складской недвижимости входит в фазу масштабного расширения. Согласно аналитики открытых данных, значительная часть планируемых ввода в 2026 году около 14 млн кв. м складских площадей, значительная часть будет реализована в формате built-to-suit под конкретных арендаторов. При этом аналитики подчеркивают, что риск перепроизводства минимален: рост онлайн-торговли, развитие региональной логистики и запрос на склады «последней мили» поддерживают устойчивый спрос. В крупных агломерациях всё чаще востребованы компактные складские объекты в пределах города - именно здесь бывшие торговые площади получают вторую жизнь.
С инвестиционной точки зрения склады выглядят более устойчивыми по сравнению с традиционным ритейлом. Средний уровень вакантности в складском сегменте остается ниже 3%, тогда как в торговой недвижимости этот показатель в отдельных локациях превышает 10%. Дополнительным плюсом становится предсказуемость доходов: логистические операторы реже пересматривают формат бизнеса и менее чувствительны к колебаниям потребительского спроса. В результате переделка торговых площадей в склады всё чаще рассматривается как стратегическое решение, позволяющее сохранить ликвидность актива и встроиться в долгосрочные тренды рынка коммерческой недвижимости.
На этом фоне особенно важно понимать, кому именно выгодна трансформация торговых площадей в склады и в каких случаях она действительно оправдана. В первую очередь речь идет о собственниках объектов, расположенных в зонах с устойчивым спросом на городскую логистику: вблизи жилых массивов, крупных транспортных развязок и внутри сформированных агломераций. Складские операторы и маркетплейсы готовы рассматривать даже бывшие торговые объекты при условии, что они позволяют обеспечить быстрый доступ к конечному потребителю. В таких проектах ключевым фактором становится не классическая «торговая» локация, а время доставки и возможность интеграции в логистическую цепочку.
При этом финансовая модель перепрофилирования отличается от стандартного девелопмента. В отличие от строительства с нуля, реконструкция позволяет сократить сроки выхода на аренду в среднем на 6–12 месяцев. По данным отраслевых обзоров, срок окупаемости проектов по конверсии торговых объектов в склады чаще всего укладывается в диапазон 6–9 лет, тогда как для новых складских комплексов этот показатель может превышать 10 лет с учетом проектирования и строительства. Дополнительным преимуществом становится возможность поэтапного ввода: собственник может переоборудовать объект частями, тестируя спрос.
Однако у стратегии есть и ограничения, которые важно учитывать заранее. Не каждый торговый объект подходит под складскую функцию с точки зрения городской среды. Муниципалитеты всё чаще обращают внимание на транспортную нагрузку, шум и влияние логистики на жилые кварталы. Эксперты подчеркивают, что успешные проекты реализуются там, где собственники заранее выстраивают диалог с городом и арендаторами, а также адаптируют формат склада под «мягкую» городскую логистику - с ограниченным графиком работы и оптимизированными потоками транспорта.
В долгосрочной перспективе рынок всё чётче показывает, что трансформация торговых площадей в склады - это не временная реакция на снижение офлайн-ритейла, а часть более широкого изменения структуры коммерческой недвижимости. Склады перестают быть исключительно загородной инфраструктурой и всё активнее интегрируются в городскую жизнь. Для собственников это означает необходимость пересмотра стратегии управления активами: вместо ожидания возврата трафика в торговые центры всё большее значение приобретает гибкость форматов и готовность к перепрофилированию.
Рост объёмов складского строительства и активная переделка торговых площадей отражают один и тот же тренд - смещение фокуса с витринной экономики к логистике и сервисам доставки. Те участники рынка, которые уже сегодня учитывают эти изменения и принимают решения на основе реального спроса, получают конкурентное преимущество. В условиях трансформации коммерческой недвижимости выигрывают не самые крупные или дорогие объекты, а те, которые способны быстро адаптироваться к новым моделям использования и сохранять востребованность вне зависимости от циклов розничного рынка.
Завершая анализ, можно сказать, что переделка торговых площадей в складские форматы и ожидаемый рост объемов складского строительства - это логичное продолжение структурных изменений на рынке коммерческой недвижимости. Снижение эффективности части торговых объектов, рост e-commerce и развитие городской логистики формируют устойчивый спрос на склады нового типа - ближе к потребителю и гибче по функционалу. Для собственников и инвесторов ключевым фактором успеха становится способность адаптировать актив под реальные потребности рынка. Именно такие проекты позволяют сохранить ликвидность, обеспечить прогнозируемый доход и встроиться в долгосрочную модель развития коммерческой недвижимости в России.
Заполните форму или свяжитесь с нашим консультантом по номеру телефона или в соц сетях
