Источник изображения www.freepik.com
В IV квартале 2025 года инвестиции в коммерческую недвижимость России продолжают демонстрировать смешанный характер: по аналитическим данным, объем вложений в сегмент составил около 508 млрд ₽ за девять месяцев, что на 7% меньше, чем годом ранее. Тем не менее аналитики отмечают всплеск активности во второй половине года - сделки в III квартале достигли рекордных ~290 млрд ₽. Это создаёт интересную точку входа для инвесторов, поскольку рынок начинает перераспределять капитал в доходные активы и адаптироваться к новым экономическим условиям.
Инвестиционная активность в IV квартале 2025: что действительно происходит
Несмотря на умеренное снижение итоговых объемов инвестиций за девять месяцев 2025 года, рынок коммерческой недвижимости вошел в IV квартал с заметным ускорением. По открытым данным, девятимесячный объём составил 508 млрд ₽, но ключевым фактором стал третий квартал, в котором объем сделок достиг ~290 млрд ₽ - почти 60% от всего годового результата. Такой всплеск аналитики связывают с восстановлением деловой активности, адаптацией к обновленным финансовым условиям и снижением ставок по кредитам после периода жесткой монетарной политики.
Главный тренд конца 2025 года - перераспределение капитала в более устойчивые сегменты. Стрит-ритейл, складская недвижимость у города и готовые арендные потоки остаются лидерами по количеству запросов. При этом офисы демонстрируют неоднородное поведение: премиальные площадки в бизнес-кластерах показывают стабильно низкую вакантность, тогда как класс B продолжает испытывать давление из-за роста субаренды.
Важная особенность IV квартала - заметный рост числа сделок до 200–500 млн ₽, то есть сегмента «среднего частного инвестора». Именно здесь спрос увеличился сильнее всего, что подтверждают и брокеры, и банковская статистика по инвестиционным кредитам. Инвесторы выходят на рынок, чтобы зафиксировать доходность до возможного этапа дальнейшего смягчения ставок и роста цен.
Доходность и риски: что получают инвесторы в конце 2025 года
В IV квартале 2025 года рынок показывает устойчивую доходность по большинству сегментов. Складская недвижимость остаётся лидером: средняя доходность составляет 11–13% годовых, а в локациях последней мили - до 14%. Причина проста: e-commerce продолжает расти двузначными темпами, а новые склады вводятся ограниченно.
Street-retail также удерживает позиции - 9–11% годовых. Наиболее востребованы объекты в жилых кластерах с высокой пешеходной активностью, где вакантность остается минимальной - 3–4%. Инвесторы охотно покупают площади с сетевыми арендаторами: аптеки, кофе-to-go, небольшие супермаркеты и сервисные точки. Такие объекты дают прогнозируемый денежный поток и более быстрое перепродажное окно.
Офисный сегмент в конце 2025 года демонстрирует неоднородную картину: доходность в премиуме - 8–9%, но класс B может приносить 10–11%, если помещение подготовлено и сдано долгосрочному арендатору. При этом риски выше - рост субаренды и переезды компаний в более компактные форматы.
Основные риски инвестора на конец 2025 года
Возможная коррекция доходности после смягчения ключевой ставки, ограниченное предложение ликвидных объектов и потенциальные колебания спроса в рознице. Тем не менее общий тренд остается позитивным: коммерческая недвижимость по-прежнему показывает лучшие значения риск/доходность по сравнению с депозитами, облигациями и малым бизнесом.
Какой формат коммерческой недвижимости наиболее привлекателен в IV квартале 2025 года
В конце 2025 года лидером по инвестиционной устойчивости остаётся складской сегмент. Спрос формируют логистические операторы, службы доставки и маркетплейсы, продолжая расширять сеть малых распределительных центров. Из-за дефицита качественных площадок в городах-миллионниках арендные ставки растут на 8–10% год к году, а объекты вблизи транспортных развязок становятся наиболее ликвидными.
Street-retail демонстрирует стабильность: небольшой формат торговли (30–120 м²) в жилых локациях остаётся одним из самых предсказуемых вариантов вложений. В IV квартале фиксируется увеличение запросов арендаторов на помещения «шаговой доступности», особенно под сервисы, продукты, фаст-кассу и бытовые услуги. Такие объекты инвесторы выбирают из-за низкой вакансии и минимального периода простоя - в среднем 1–2 месяца.
Офисный сегмент выглядит умеренно привлекательным. Рост гибридных форматов и коворкингов влияет на структуру спроса: компании арендуют меньше площади, но выбирают более качественные пространства. Инвесторам это играет на руку только в тех случаях, когда объекты находятся в транспортных узлах или сформированных деловых центрах. Доходность выше всего у объектов класса B с готовой отделкой и арендатором на срок от 3 лет.
Тем временем объектам под общепит и локальную розницу сопутствует эффект «быстрой оборачиваемости»: меньший срок экспозиции и высокий спрос на помещения до 60 м². Такие объекты демонстрируют устойчивую доходность 10–12% и остаются привлекательными для частных инвесторов, ориентированных на равномерный денежный поток.
IV квартал 2025 года подтверждает устойчивость коммерческой недвижимости как инструмента вложений: рынок адаптировался, ключевые сегменты демонстрируют стабильный спрос, а доходность по-прежнему выше инфляции. Для инвесторов это один из немногих прогнозируемых и сбалансированных вариантов сохранения и роста капитала.